"Vi har mycket av vår data i Momentums fastighetssystem. För att slippa dubbelarbete och hämta information som du redan har så är det viktigt att se över vilka möjligheter olika system har att kommunicera med varandra. "
Digitala tvillingar är en teknik som förutspås förändra fastighetsbranschen. Idag finns det redan bolag som bygger digitala tvillingar till hela städer. Men vilka är egentligen fördelarna och vad ska du tänka på som beställare?
Om vi håller det enkelt kan en digital tvilling beskrivas som en virtuell kopia av ett objekt som finns i verkligheten. Det är i huvudsak ett datorprogram som använder verkliga data för att skapa simuleringar som kan förutsäga hur en produkt eller process kommer att fungera. Till skillnad från BIM-objekt eller 3D-ritningar kan du alltså hämta information från en digital modell som ständigt uppdateras. Du ser mer än bara ritningen – du ser en kopia av hela fastigheten så som den ser ut i realtid.
Digitala tvillingar, som ursprungligen utvecklades för flygindustrin på 1960-talet, har fått fotfäste i flera branscher. Tack vare att IoT-sensorer och AI har blivit mindre kostsamt har intresset för tekniken också tagit ordentlig fart på världsmarknaden.
Det amerikanska analysföretaget Gartner förutspådde 2016 att digitala tvillingar och smart teknik skulle kunna spara 1 biljon dollar per år i underhåll, tjänster och förbrukningsmaterial fram till 2022. Samtidigt har analysföretaget Markets and Markets beräknat att den digitala tvillingmarknaden kommer att vara värd cirka 48 miljarder dollar inom fyra år.
Den digital tvillingen berättar hur byggnaden mår
En fördel med digitala tvillingar är att de visualiserar data som tidigare bara har funnits i tabeller. Det gör rondering, övervakning och styrning av fastighetsbeståndet betydligt enklare.
Även hyresgäster kan använda sig av den digitala tvillingen för att visa något exempelvis vid en felanmälan, i stället för att beskriva problemet över telefon eller e-post.
Dennis Stridh, el och it-samordnare på det kommunala bostadsföretaget Karlskogahem, har varit intresserad av tekniken under många år. Han påbörjade deras arbete med att ta fram digitala tvillingar i januari 2022 tillsammans med teknikföretaget Esri. I dagsläget är 600 av 2 000 lägenheter IoT-skannade. Sensorer som är uppkopplade till internet skickar då realtidsdata till programmet där en digital kopia av objektet skapas.
Önskan om att få en grafisk överblick över förvaltningen var en stor anledning till att Dennis Stridh drog igång projektet.
– Mycket av vår data är kopplad till fastigheter och byggnader så det är naturligt att vi vill kunna se den på en karta, berättar han. Om vi tar en sådan sak som värme så är det ovärderligt att kunna se hur det ser ut i en viss byggnad visuellt, i stället för att titta på en svåröverskådlig lista. Det är likadant med ärendehantering. Ser vi exempelvis fem ordrar i ett visst område kan reparatörerna som befinner sig där hantera de jobben på en gång i stället för att åka tillbaka till kontoret.
Upphandla hållbar teknik
En stor utmaning för bygg- och fastighetssektorn är att minska sin klimatpåverkan. Sektorn står för 21 procent av Sveriges totala utsläpp av växthusgaser. Riksdagen har beslutat om ett antal åtgärder som ska bidra till en snabbare klimatomställning. Tidigare i år kom bland annat lagen om klimatdeklaration som gäller vid uppförandet av nya byggnader. Nästa steg är att byggnadernas klimatpåverkan under hela livscykeln ska börja redovisas 2027.
En tredjedel av byggsektorns utsläpp kommer från uppvärmning av fastigheter. Digitala tvillingar kan varna om energiförbrukningen ser ovanligt hög ut i ett område. Tekniken ska till och med kunna användas för att förutspå en fastighets troliga koldioxidavtryck och energieffektivitet redan innan byggprojektet sätter i gång.
Hitta en nivå som känns relevant
Dennis Stridh ritar upp byggnader för Karlskogahem.
Arbetet med att ta fram digitala tvillingar pågår i flera svenska kommuner. Göteborgs Stad bygger just nu en digital tvilling (Virtual Gothenburg) som täcker ett område på 700 kvadratmeter. Örebro kommun har skapat en virtuell kopia av sitt nya kulturkvarter. Målet är att inte bara återspegla tekniska detaljer utan även att följa hur människor rör sig i miljön.
I teorin kan all data om ett geografiskt område eller en fastighet läggas in i den digitala tvillingen.
– När man fördjupar sig går det att ta det till vilken nivå som helst. Man kan gå ner på komponentnivå, men allt ska också underhållas och fylla ett syfte, säger Dennis Stridh. Jag rekommenderar att beställare gör en noggrann kravlista på vad tekniken ska kunna uppnå och även funderar på integrationen.
– Vi har mycket av vår data i Momentums fastighetssystem. För att slippa dubbelarbete och hämta information som du redan har så är det viktigt att se över vilka möjligheter olika system har att kommunicera med varandra. Vi började med ett test och gjorde en digital tvilling av en fastighet för att kontrollera att allt fungerade innan vi bestämde oss för att fortsätta arbetet. 
Dennis tips till dig som funderar på att investera i digitala tvillingar:
- Gör en noggrann kravlista på vad du vill uppnå med tekniken
- Möjligheterna är många, men tänk på att alla funktioner som du lägger till ska fylla ett syfte och skapa ett värde för förvaltningen
- Säkerställ att integration mellan system fungerar – det är onödigt att dubbelarbeta och hämta data som redan finns
- Bestäm om du ska använda egna servrar eller ha en molnbaserad lösning
- Se över vad du kan göra själv och vad som kräver konsulthjälp
